中润盈和(北京)财务顾问有限公司:政府将不再垄断住房用地供应 贯彻租售


  北京商报讯(记者蒋梦惟)今后,我国的住房土地供应将不再由政府垄断,供应来源将实现多元化。1月15日,国土部部长姜大明明确表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地惟一提供者。在业内看来,本次表态可以看做是国土部贯彻“租售并举”住房政策的又一手段,今后,工业及商业企业自持、集体经营性建设用地等都将为各地的住房租赁市场形成有效的供应。
 
  “过去20年,我国住宅土地来源单一,国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的惟一渠道。”中原地产首席分析师张大伟表示。不过,对于本次姜大明透露的政策调整方向,多位专家都解读为:我国放开的是“住房”土地供应,而非“商品住房”,这两者有本质上的区别。亚豪机构市场总监郭毅表示,根据新政,不论是非房地产企业还是农村集体经营性建设用地,都需要在“权属不变”的前提下供应住房用地,这意味着,这两类土地做住房是可以不改变土地性质的,但产权仍然归原本的企业和集体所有。“因此,可以看出,本次政策改革的核心还是聚焦在住房租赁市场,政府希望通过拓展住房供地来源探索新渠道、形成更多租房用地供给。”易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步解释称。
 
  对于非房地产企业自持土地作为住宅用地,郭毅介绍,随着我国产业结构不断优化、升级,不少工业、商业企业手中出现了一些处于闲置状态的土地,此前,这些企业只能通过股权转让或者政府收储的形式一次性地将这些资产出手,处置和回笼资金的空间均十分有限。“新政出台后,企业可以在土地上建设长租公寓等住房面向个人出租,不仅能获得高于商业办公楼、工厂房租金的长期资金回报,而且还可以将原有旧业态中的员工安置在公寓中的服务、管理等岗位上,帮助企业更平稳地渡过转型期。”郭毅表示,目前我国各地闲置的商业、工业用地存量还是十分可观的,即使是在核心区已经完成产业升级的一线城市,也存在一些早期建设的、业态相对陈旧的商业办公设施,这些项目已经与当期的市场需求“脱节”,适合重新改造成租赁住房推向市场,比如北京的国贸周边、三环周边等,二三线城市这类土地更是相对充足,改造成住房向市场租赁后,将会对当地租房市场房源形成有效补充。
 
  而对于农村集体经营性建设用地,张大伟表示,这类土地上建设住房出租,有利于提高用地指标紧张的城市增加对租赁房源的供应,缓解供需矛盾。
 
  实际上,此前国土部就会同住建部,确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展首批利用集体经营性建设用地建设租赁住房的试点。当时,国土部土地利用司相关负责人在解读试点方案时就曾明确表示,试点增加了住宅用地来源和租赁住房供给;扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能;对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用;拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益,有获得感。
 
  而去年4月,北京市委市政府也做出“2017-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排,市政府随即印发了《关于下达2017年利用集体土地建设租赁住房供地任务的通知》,明确各区2017年度集体土地供应任务。就此,去年北京就首次将集体土地列入了年度土地供应计划。数据显示,截至2017年12月底,北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成年度供应计划的102%。根据上述国土部土地利用司负责人透露的方向,我国将力争到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


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